V prípadoch, kedy záujemca o kúpu prejavil záujem o byt, dom alebo pozemok, realitná kancelária poskytuje službu ako je rezervácia nehnuteľnosti, ktorú by spravidla mal podpísať predávajúci, kupujúci a realitná kancelária.
Ide o trojstrannú dohodu, kde podpísaniu zmluvnej dokumentácie predchádza obhliadka nehnuteľnosti, rokovania o cene, preverujú sa informácie z aktuálneho listu vlastníctva, majetkovo-právne vzťahy, osobné údaje účastníkov obchodu.
Prečo nehnuteľnosť rezervovať
Kupujúci si rezerváciou zabezpečuje, že nehnuteľnosť bude prednostne prevedená do jeho vlastníctva a zároveň potvrdzuje predávajúcemu svoju solventnosť a seriózny záujem o kúpu. Predávajúci a kupujúci sa dohodnú na celkovej kúpnej cene, ktorá je konečná, nemôže teda po podpise rezervácie dôjsť k jej úprave. Podmienky splatenia si určia v kúpnej zmluve. Ak do procesu vstupuje hypotekárna banka, zmluvné strany sú uzrozumené, že proces schvaľovania úveru určitú dobu trvá. Časová náročnosť úkonov je zohľadnená v dobe rezervácie. Termín podpisu riadnej kúpnej zmluvy je prispôsobený časovému úseku procesu schvaľovania úveru. Počas doby rezervácie sa predávajúci zaväzuje, že nebude ponúkať nehnuteľnosť na scudzenie iným tretím osobám. Počas celého procesu je maklér aktívny a napomáha procesu, kedy organizuje obhliadku so znalcom, komunikuje s bankou a právnikom, ktorý rieši návrhy a pripomienky pri príprave kúpnej zmluvy. Na základe poverenia predávajúceho zloží kupujúci sprostredkovateľovi do úschovy prvú časť kúpnej ceny – zálohu.
Rezervačná záloha
Zložená záloha sa započítava do celkovej kúpnej ceny. Budúci predávajúci poveruje sprostredkovateľa, aby pri podpise Dohody o rezervácii prevzal od budúceho kupujúceho prvú časť kúpnej ceny do svojej úschovy. Účastníci zmluvného aktu poverujú sprostredkovateľa, aby zloženú zálohu vydal tomu účastníkovi Dohody o rezervácii, ktorému naň za podmienok uvedených v Dohode vznikne právny nárok. Budúci predávajúci ani budúci kupujúci nie sú oprávnení až do uplynutia lehoty na uzavretie kúpnej zmluvy žiadať vydanie zálohy od sprostredkovateľa. Zložená záloha slúži najmä ako zmluvná pokuta pre kupujúceho v prípade, že neplatne odstúpi od dohody o rezervácii. Zároveň v rovnakej výške je určená paušálna náhrada výdavkov pre predávajúceho, v prípade, že neplatne odstúpi od dohody o rezervácii. Nároky na náhrady škody a zmluvné pokuty sa uplatňujú v prípade porušenia dojednaných povinností budúcim kupujúcim alebo budúcim predávajúcim, ktoré sú zmluvne dojednané.
Čo robí maklér v období rezervácie
Maklér vstupuje do rokovania s hypotekárnou bankou, je nápomocný pri schvaľovacom procese. Sprevádza klientov, pomáha s vybavovaním formalít. Napríklad pri prevode bytu zabezpečuje vyhlásenie správcu bytového domu o nedoplatkoch za služby spojené s užívaním bytu alebo prípadné potvrdenia o výmaze záložných práv. Po zrealizovaní uvedených úkonov, zhromaždení dokumentácie a schválení úveru, maklér prispôsobuje termín podpisu kúpnej zmluvy. Komunikuje s právnikom realitnej kancelárie, ktorý pripravuje kúpnu zmluvu a všetky náležitosti potrebné k podaniu na príslušnú správu katastra nehnuteľností. Jeho úlohou je navrhnúť obojstranne bezpečnú realizáciu obchodu a zminimalizovať sprievodné riziká.
Rezervácia nehnuteľnosti potvrdená Dohodou budúceho predávajúceho a budúceho kupujúceho a sprostredkovateľa prispieva k serióznosti obchodných prípadov. Rezervácia dáva právny základ a istoty k bezpečnému uzatvoreniu finálnej kúpnej zmluvy v dohodnutom termíne.
Autor článku:
Marcel Franko – certifikovaný realitný poradca senior v spoločnosti EVERESTREALITY.sk, s.r.o. | +421 949 129 656 | franko@everestreality.sk